Betul ke ASB Loan ni untung?

Dah hujung tahun, 

excited sebab sesiapa yang menyimpan kat ASB tu, dapat dividen.

Aku dah jadi ahli since zaman diploma lagi.

Then masa degree, dah start kerja part time aku amik plak Loan ASB

Well, banyak lagi channel yang kita boleh nak invest in macam Fixed Deposit ke, Saham ke and what not. 

Tapi, at the moment masa aku decide invest, aku mampu untuk leburkan laburkan duit ke ASB je dulu sebab:

1) Murah. RM 1 per share dan tidak berubah

2) Low risk

3) Trend pulangan (dividen) yang tak lari jauh for the past 10 years (7% +/-)

Semalam masa aku dok mengugel info dividen 2013, tersinggah few website yang membahaskan pasal keburukan loan ASB. 

Deng!!!

Tanjat gak la sebab selama ni AKU RASA decision aku dah cukup best dah. itu la kalau syok sendiri, tanpa ilmu memang la kau rasa kau punya decision je la yang terpaling best. haha *gelak awkward*

So, being obsessed with Ms Excel Spreadsheet 

(oh, ya aku siap ada personal income statement, ledger ok. 

for the sake of tracing mana duit aku pergi =P )

aku pun buat simple calculation untuk tengok actual value of money yang aku dapat kalau:

1) 100% loan tapi yearly dividen bawak keluar=P

2) 100% loan and yearly dividen perap dalam ASB
3) 100% loan. First year dividen roll back dalam ASB

4) simpan sendiri

So, untuk no. 1,2 and 3, case study dia gini (amboi siap case lagi. lecturer Finance aku menangis tengok student dia yang lem boleh buat case study. haha)

a) RM45,000 loan untuk 25 tahun (atau 300 bulan) dengan interest rate 4.95%  (BLR-1.65%) 

b) Term of loan dari Jan 2014 sampai Dec 2036

c) Untuk loan from MBB, aku kena bayar RM260 per month. So, cumulative loan repayment adalah (260*berapa bulan dah aku bayar)

d) Loan amortization is the expected principal paid for the year. Aku guna online calculator kat sini. 

e) ROI adalah assumption return for that year jika aku decide nak terminate loan aku for that particular year. So, formula dia gini:

      Income:- (NCI + Loan Amortization)

Modal:- Cumulative Loan Repayment

f) Calculation di bawah tak ambil kira bonus ASB (sbb dia punya calculation payoh sikit. haha). So, the actual cumulative income can be slightly higher. 

Table 1) 100% loan and yearly dividen taken out (ni yang aku buat sekarang)

Bila dividen aku keluarkan setiap tahun, maka dividen aku adalah tetap (45000*7%) 

Walaupun dividen dikeluarkan, ianya tetap dikira sebagai pendapatan aku. Maka column 'Cumulative Income' ni ambil kira total pendapatan aku. 

Lepas 25 tahun, pendapatan (dividen) aku berjumlah RM 78,750

(Tolak) bayaran pinjaman                                     (RM 78,000)

Pendapatan bersih                                                       RM750

(Tambah) nilai pinjaman                                           RM45,000

Duit terima                                                            RM45,750*

*Tapi since aku dah keluarkan dividen setiap tahun, duit yang aku dapat pada tahun ke-26 ialah RM45,000 sahaja

Table 2) 100% Loan and Yearly dividen tak berusik 

Dalam kes ni, untuk tahun ke-2 sampai ke-25, dividen aku jadi (RM45,000+dividen terkumpul)*0.07

Di akhir tahun yang ke-25, dividen terkumpul       RM199,234

(Tolak) bayaran pinjaman                                   (RM78,000)

Pendapatan bersih                                             RM121,234

(Tambah) nilai pinjaman                                       RM45,000

Duit terima                                                        RM166,234

Masa tahun ke-26, aku dapat in total RM166,234. Untung kan kalau dividen tak berusik. 

Tapi, sebelum buat keputusan, jom tengok table seterusnya:

Table 3) 100% Loan. Modal keluar only on first year; and dividend received use back to pay loan and balance dividend simpan dalam ASB

Since this is an edited version from the original posting, plus aku terlebih rajin ini hari (02.01.14), ada additional table untuk profit for every year u invest in. So note down yang hanya pada tahun ke-4 baru korang dapat Positive Profit.  

Untuk summarise: 

Di akhir tahun yang ke-25, dividen terkumpul       RM5,017.47

(Tolak) bayaran pinjaman (1st year)                    (RM3,120.00)

Pendapatan bersih                                           RM1,897.47

(Tambah) nilai pinjaman                                        RM45,000

Pulangan bersih daripada investment                RM46,897.47

Table 4) Simpanan sendiri RM 3,120 setahun (atau RM260 sebulan) dan dividen tak keluarkan

Dalam kes ni, let assume yang aku simpan RM3,120 ni pada setiap awal tahun (January), so dividen kira setahun terus tak perlu nak pro-rate ikut bulan. 

Since RM3,120 ni duit aku sendiri, maka tak perlu tolak apa2 expenses. 

So, pulangan bersih dari investment (pada tahun ke-26) ialah RM195,324.80

Kalau perasan, dalam table 4 ni takde ROI (Return on investment)

sebab takde modal pun dikeluarkan sebab pada tahun ke-26, duit RM3,120 aku masuk tahun2 tu memang duit aku. 

Tapi, kot korang nak sangat ROI, mehla den kiro kan:

RM195,324.80  X100

(RM3,120*25)          

= 250%

Conclusion: Semua jenis investment kat atas pun memang untung. Tapi, yang mana terpaling untung untuk jangka masa panjang? Of course Table 4- simpan sendiri.

Provided that berdisplin, bertekad, berwawasan la untuk simpan sendiri. 

----------------------------------------------------------------------------------

Jika kira dari segi mana lebih banyak memberi keuntungan (income tolak modal), table 4 paling untung....

tapi, kalau kira dari segi JUMLAH DUIT paling banyak dapat at the end of year 25---------jawapan nya table 2.

sama jugak kalau ko bandingkan pada tahun 2018

here's the tricky part. 

untuk tengok jumlah duit ko dapat is tengok pada CUMULATIVE COLUMN

sebab Table 2, ko ada extra modal add in every year (accumulated dividend)

So, actually benda ni terpulang pada macam mana kita nilai ASB. 
Kalau dari segi ROI, ASB loan memang tak untung banyak
tapi dari RM yang ko dapat at the end of year of investment, ASB loan (Table 2) lagi banyak. Provided that, ko displin la tak keluarkan dividend sampai la loan tu matured. 

Macam aku pun, sampai konfius2 dengan calculation sendiri.haha...
walaupun calculation aku bukan 100% tepat sebab aku amik kira average dividend, tapi, generally dah boleh bagi gambaran la kan. 

Kalau ada yang nak amik calculation aku yang tak seberapa ni sebagai rujukan, sila kan. 
tapi, kalo amount yang ko dapat tu tak sama, ko jangan datang kat aku marah2 kata aku tipu.hewhew. sebab calculation aku ni adalah basic anggaran je. 

how exactly bank amortize ASB loan within 25 years tu, aku pun sure sebab aku pakai online calculator. 

Selamat membuat keputusan yang bijok. ngehngeh